Якщо основний договір купівлі-продажу нерухомості так і не укладено, гроші, передані за попереднім договором, зазвичай мають характер авансу й підлягають поверненню. Верховний Суд у справі № 522/2501/24-Е наголосив: для повернення авансу не має вирішального значення, хто винен у тому, що основна угода не відбулася. Але не кожен платіж автоматично є авансом — потрібно перевірити текст договору, призначення платежу й докази його передання.
Що саме вирішив Верховний Суд
У постанові від 5 серпня 2026 року у справі № 522/2501/24-Е Верховний Суд розглянув спір щодо грошей, сплачених за двома попередніми договорами купівлі-продажу квартир. Основні договори сторони не уклали, квартири покупцеві не передали. Суд погодився зі стягненням сплаченої суми: кошти були авансом, а не завдатком. В офіційному огляді практики Касаційного цивільного суду сформульовано висновок, що такий аванс підлягає поверненню незалежно від причин, через які основний договір не укладено, і від вини сторін. Це висновок у конкретній справі, але він дає практичний орієнтир для подібних спорів.
Верховний Суд: огляд практики КЦС за серпень 2026 року · ЮРЛІГА: Верховний Суд підтвердив обов'язок повернути аванс
Чим аванс відрізняється від завдатку
Завдаток за статтями 546 і 570 Цивільного кодексу є способом забезпечення вже наявного зобов’язання. Він підтверджує зобов’язання та має спеціальні наслідки його порушення. Аванс — це попередня оплата, яка не виконує такої забезпечувальної функції. Частина друга статті 570 ЦК встановлює важливу презумпцію: якщо не доведено, що сплачена сума є завдатком, вона вважається авансом. Однієї назви платежу в квитанції або усної домовленості може бути недостатньо. Суд досліджує зміст підписаних документів, момент виникнення зобов’язання, формулювання про забезпечення, призначення платежу та поведінку сторін після його внесення.
Цивільний кодекс України · Верховний Суд: огляд практики КЦС за серпень 2026 року
Чому попередній договір не дорівнює продажу квартири
За статтею 635 ЦК попередній договір зобов’язує сторони в майбутньому укласти основний договір на погоджених умовах і в установлений строк. Сам по собі він не передає право власності на квартиру. Для правочинів щодо нерухомості особливо важливі форма документа, опис об’єкта, ціна, строк укладення основної угоди та повноваження продавця. Якщо основний договір не укладено, суд окремо оцінює долю переданих коштів. Висновок Верховного Суду не означає, що будь-яке порушення попередньої домовленості автоматично дає право на квартиру або на подвійну суму. Такі вимоги залежать від договору, закону та належно обраного способу захисту.
Цивільний кодекс України · Верховний Суд: огляд практики КЦС за серпень 2026 року
Що перевірити до передання грошей
До оплати отримайте й прочитайте повний проєкт договору, а не лише розписку чи рекламну пропозицію. Перевірте власника нерухомості, правовстановлювальні документи, обтяження, судові спори та повноваження особи, яка приймає гроші. У тексті потрібно прямо визначити правову природу платежу: аванс, завдаток, забезпечувальний платіж або плата за іншу послугу. Зафіксуйте суму, валюту зобов’язання, спосіб і дату оплати, строк укладення основного договору, порядок повернення коштів та реквізити отримувача. Не передавайте готівку без документа. Банківський платіж повинен містити зрозуміле призначення, пов’язане з конкретним договором і об’єктом.
Як вимагати повернення авансу
Спочатку зберіть попередній договір, додатки, квитанції, платіжні доручення, розписки, листування та докази того, що основний договір не укладено. Перевірте, чи настав передбачений договором строк і чи були додаткові угоди про його продовження. Надішліть отримувачу письмову вимогу: опишіть договір, суму, підставу платежу, факт неукладення основного договору, банківські реквізити та розумний строк для повернення. Надсилання потрібно підтвердити. Якщо кошти не повертають, оцініть позовну вимогу, належного відповідача, позовну давність, судовий збір і можливість забезпечення позову. Не додавайте штрафи або подвійну суму без окремої правової підстави.
Цивільний кодекс України · Верховний Суд: огляд практики КЦС за серпень 2026 року
Які заперечення можуть виникнути у спорі
Отримувач коштів може стверджувати, що платіж був завдатком, комісією, оплатою консультаційних послуг або компенсацією витрат, а покупець сам відмовився від угоди. Після нового висновку Верховного Суду посилання лише на вину покупця не спростовує вимогу про повернення авансу, якщо основний договір не укладено. Проте суд усе одно перевірятиме правову природу платежу та умови конкретного документа. Значення можуть мати домовленості з агентством нерухомості, окремий договір бронювання, фактично надані послуги, недійсність правочину або сплив позовної давності. Тому вимогу слід будувати не на слові «аванс» окремо, а на повному комплекті доказів.
Верховний Суд: огляд практики КЦС за серпень 2026 року · ЮРЛІГА: Верховний Суд підтвердив обов'язок повернути аванс · Цивільний кодекс України
Практичний чекліст покупця
До оплати перевірте сторони, об’єкт і реєстри; збережіть актуальні витяги. Попросіть юриста або нотаріуса оцінити форму попереднього договору та ризики платежу. Укажіть у договорі точний строк укладення основної угоди й умови повернення коштів. Платіть безготівково або отримуйте детальну розписку. Якщо угода зірвалася, не обмежуйтеся телефонною розмовою: зафіксуйте відмову чи бездіяльність другої сторони письмово. Не підписуйте заднім числом документи, які змінюють призначення вже сплачених коштів. До звернення до суду складіть хронологію, визначте суму основної вимоги й окремо перевірте можливість процентів, інфляційних втрат, штрафу або відшкодування збитків.
Цивільний кодекс України · Верховний Суд: огляд практики КЦС за серпень 2026 року
Поширені запитання
Чи повертається аванс, якщо покупець сам передумав?
За висновком Верховного Суду у справі № 522/2501/24-Е аванс повертається, якщо основний договір не укладено, незалежно від причин і вини сторін. Але спочатку треба підтвердити, що платіж справді був авансом.
Чи можна вимагати подвійну суму?
Не автоматично. Подвійний розмір пов’язують насамперед із наслідками порушення зобов’язання, забезпеченого завдатком, або з окремою договірною умовою. Підставу й розрахунок потрібно оцінювати окремо.
Чи достатньо банківської квитанції без договору?
Квитанція підтверджує переказ, але не завжди пояснює його правову підставу. Потрібні також листування, проєкти договорів, розписки та інші докази домовленостей сторін.
Чи стосується висновок бронювання квартири в новобудові?
Може бути корисним орієнтиром, але договори бронювання, інвестування та посередницькі договори мають різну правову конструкцію. Потрібно перевірити конкретний документ, отримувача грошей і фактично надані послуги.
Коли потрібна допомога юриста
Обставини, документи та строки у кожній справі відрізняються. Юристи «Легіон Права» допоможуть оцінити вашу ситуацію. Працюємо в Дніпрі та онлайн по Україні.
ПЕРЕВІРЯЙТЕ ПЕРШОДЖЕРЕЛО
Джерела та правова інформація
Нормативні акти, офіційні пояснення й сервіси, що допомагають розібратися в темі.
Власність, користування та охорона земель
zakon.rada.gov.uaРеєстрація права власності та інших речових прав
zakon.rada.gov.uaНотаріальні дії та документи
zakon.rada.gov.uaЗвернення до суду, докази, розгляд справи та перегляд рішень
zakon.rada.gov.uaПеред застосуванням норми перевірте її редакцію на дату ваших подій, винятки та пов’язані документи. Офіційний сайт може тимчасово обмежувати доступ. Ця добірка допомагає знайти першоджерела; висновок щодо конкретної ситуації потребує аналізу.
Загальна інформація не замінює індивідуальну консультацію. Порядок дій і результат залежать від обставин.
